長者居屋按揭攻略：破解年齡限制，安享晚年置業夢

長者置業需求與居屋按揭的挑戰

隨著香港人口老化趨勢加劇，越來越多長者希望透過居屋市場實現「老有所居」的夢想。根據香港統計處最新數據，65歲及以上人口已佔全港總人口的20%，其中約有15萬名長者持有未供滿的居屋單位。然而，在現實中，長者申請居屋按揭往往面臨諸多障礙，最常見的就是居屋按揭唔批的情況頻繁發生。許多銀行對於60歲以上的申請人採取更嚴格的審批標準，主要擔憂長者的還款能力與健康風險。

一位剛退休的陳先生分享他的經歷：「我原本計劃購入一間沙田區的居屋單位養老，但連續兩間銀行都以『年齡過高』為由拒絕我的長者居屋按揭申請。這讓我感到十分沮喪，畢竟我仍有穩定的退休金收入。」這種案例在香港屢見不鮮，特別是在現時經濟環境下，銀行對風險管理更為謹慎。不過，這並不代表長者置業夢想就此終結，只要掌握正確策略，依然有機會成功獲批按揭。

值得注意的是，近年香港金融管理局已放寬部分按揭規定，例如允許80歲以下借款人申請最長30年還款期，這為長者置業帶來一線曙光。此外，市場上也出現專門協助長者處理按揭問題的財務機構，雖然需要警惕如cashing pro追數這類不良財務公司的風險，但正規的專業服務確實能提供實質幫助。

長者申請居屋按揭的常見問題

年齡限制及還款年期

香港多數銀行對長者居屋按揭申請設有嚴格的年齡上限，通常要求借款人在供款期結束時不超過75至80歲。以一位65歲申請人為例，最多只能獲得10至15年的還款期，這直接導致每月供款金額大幅增加。根據香港銀行公會2023年的統計，60歲以上申請人的居屋按揭唔批率達到35%，遠高於年輕申請群的12%。

• 還款期縮短：70歲申請人通常最多獲批10年還款期，相比年輕人的25年還款期，每月供款額可能增加150%以上
• 利率調整：部分銀行對高齡借款人收取較高利率，通常比標準利率高出0.5%至1%
• 按揭成數限制：60歲以上申請人往往只能獲得較低按揭成數，通常較年輕人低10%至20%

退休收入證明

退休人士最大的挑戰在於證明持續還款能力。銀行通常要求提供至少過去3個月的退休金入賬記錄，或其他投資收益證明。許多長者因無法提供符合銀行要求的收入證明而遭遇居屋按揭唔批的困境。特別是那些依賴子女供養或積蓄生活的長者，更需要提前準備完整的財務資料。

健康狀況評估

部分銀行在審批長者居屋按揭時會要求申請人購買按揭保險，並可能要求進行健康評估。這對有長期病患的長者構成額外挑戰，特別是如果評估結果顯示健康風險較高，銀行可能會要求增加擔保人或降低貸款額度。建議長者在申請前進行身體檢查，並準備近期的醫療報告，以證明自己具備還款期間的健康穩定性。

破解長者居屋按揭難題的策略

選擇合適的按揭計劃

香港市場上有專門為長者設計的按揭產品，例如「安老按揭計劃」和「長者安居貸款」，這些計劃通常對年齡限制較為寬鬆。比較不同銀行的產品時，應重點關注以下要素：

• 還款靈活性：尋找允許提前還款而不收取罰息的計劃
• ：選擇固定利率計劃，避免未來利率上升帶來的壓力
• 貸款與價值比率：優先考慮提供較高按揭成數的銀行，減少首期壓力

值得注意的是，市場上有些財務公司標榜「百分百批核」，但可能隱藏高利率或附加條款，類似cashing pro追數的負面案例時有發生。選擇正規銀行或持牌財務機構至關重要，避免陷入債務陷阱。

提供充足的資產證明

對於退休人士，資產證明比收入證明更為重要。銀行通常接受以下資產作為還款能力佐證：

• 定期存款、儲蓄戶口結餘
• 股票、債券投資組合
• 人壽保險的現金價值
• 其他物業資產

建議準備相當於24個月供款額的流動資產證明，這能大幅提高長者居屋按揭申請成功率。同時，保持良好信貸記錄至關重要，香港環聯信貸報告顯示，信貸評分達B級或以上的長者，按揭申請成功率比評分較低者高出40%。

尋求專業按揭顧問的協助

專業按揭顧問熟悉各銀行的審批標準，能針對長者的特殊情況制定最佳申請策略。優秀的顧問可以：

• 分析不同銀行對長者申請的偏好，選擇合適的貸款機構
• 協助準備申請文件，避免因資料不全導致居屋按揭唔批
• 協商更優惠的條款，如較長還款期或較低利率

選擇顧問時應確認其持牌資格，並參考過往客戶評價，避免選擇那些操作手法類似cashing pro追數的不良中介。香港金融管理局網站提供持牌中介名單，可供查證。

逆按揭：長者居屋按揭的另一選擇

逆按揭的運作方式

逆按揭（又稱安老按揭）是專為55歲以上人士設計的財務安排，允許業主將自住物業抵押給銀行，換取定期生活費或一筆過貸款，期間仍可居住在物業內。根據香港按揭證券公司數據，2023年逆按揭申請數量較去年增長25%，反映這種方式越來越受長者歡迎。

逆按揭的運作模式與傳統長者居屋按揭截然不同：借款人不需要按月還款，貸款本金和利息會累積計算，直到借款人永久搬離物業或去世後，才由繼承人決定是否贖回物業或由銀行出售物業清還貸款。

優點與缺點分析

逆按揭的優勢在於能讓長者「活化」不動產，獲得穩定現金流應付生活開支，同時繼續安居在熟悉環境中。然而，這種方式也有明顯缺點：

選擇逆按揭前，應仔細計算所需生活費與物業價值比例，並考慮子女的繼承意願。同時要警惕市場上一些號稱「高額逆按揭」的產品，這些可能隱藏不利條款，甚至出現類似cashing pro追數的激進收款方式。

長者居屋按揭注意事項

了解按揭條款及風險

簽署長者居屋按揭合約前，必須詳細了解各項條款，特別是以下關鍵內容：

• 利率類型與調整機制：清楚了解是固定利率還是浮動利率，以及利率調整的頻率與基準
• 提前還款條款：確認是否允許提前還款，以及相關手續費和限制
• 違約後果：明白如果無法按時還款的可能後果，包括罰息、法律行動等

許多遭遇居屋按揭唔批的長者轉向非銀行機構借款，但這些機構可能收取遠高於市場水平的利率，並採取激進的追數手段，類似cashing pro追數的情況時有報導。簽約前應仔細閱讀細則，必要時尋求法律意見。

諮詢家人或專業人士的意見

長者做按揭決定時，應與家人充分溝通，特別是涉及遺產規劃的問題。同時，建議諮詢以下專業人士：

• 獨立財務顧問：評估按揭對整體財務狀況的影響
• 律師：解釋合約條款及法律後果
• 會計師：分析稅務影響及遺產規劃

香港社會服務聯會提供的長者財務諮詢服務，能為長者提供客觀專業的意見，避免因信息不足而做出錯誤決定。

案例分享：長者成功申請居屋按揭的經驗

68歲的黃女士成功申請長者居屋按揭的經驗值得參考。黃女士退休前是教師，退休後希望購買大埔區一個居屋單位與孫子就近居住。起初，她因年齡問題遭遇居屋按揭唔批的困境，後來在專業顧問建議下採取以下策略：

• 選擇對長者較友善的中小型銀行，而非大型國際銀行
• 提供完整的強積金提取記錄及退休金入賬證明
• 展示相當於36個月供款額的儲蓄及投資組合
• 由兒子作為擔保人，增強銀行信心

最終，黃女士成功獲批15年期按揭，利率僅比市場平均水平高0.25%。她特別提醒其他長者：「避免因急於獲批而選擇條件過於苛刻的財務公司，我曾聽聞有些機構操作手法類似cashing pro追數，對借款人造成極大壓力。」

另一個案例是72歲的陳伯，他利用逆按揭將已供滿的居屋單位「套現」，獲得穩定生活費之餘，還能繼續居住在原有單位。他選擇了香港按揭證券公司提供的「安老按揭計劃」，認為政府背景的計劃較為可靠，避免了與私營財務機構打交道可能遇到的風險。

長者置業並非難事，做好準備，安享晚年

長者申請居屋按揭雖有挑戰，但絕非不可能。關鍵在於提前規劃、充分準備，並選擇適合自身情況的財務方案。隨著香港社會對長者財務需求越來越重視，市場上也出現更多適合長者的按揭產品。

成功申請長者居屋按揭的長者普遍有以下共同點：提前數年開始規劃、維持良好信貸記錄、尋求專業意見，以及保持財務透明度。相反，那些遭遇居屋按揭唔批的案例，多是因準備不足或選擇不當的財務渠道，甚至有人因選擇不良財務公司而面臨類似cashing pro追數的困擾。

長者置業是實現晚年生活品質的重要一環，只要有周詳計劃和正確策略，擁有安樂窩的夢想完全可以實現。建議長者在做出任何決定前，充分了解各選項的利弊，並與家人及專業人士商討，確保選擇最適合自己的方案，真正實現「安享晚年」的目標。