銀行進行貸款到底我們應該學習怎么還?一文幫你算清楚!

很多朋友有銀行貸款購房的經驗，一般選擇使用公積金貸款或商業銀行貸款，或兩者兼而有之，即組合貸款。那么貸款之後如何選擇償還的方式，手頭有多餘的錢提前支付一些，部分歸還到底是本金還是利息?我相信很多朋友都會為這些問題而煩惱，包括我自己以前買房的經曆，也沒有對這些貸款有深入的了解，提前做好抵押貸款，仍然存了很多利息。本文帶你了解銀行貸款那些東西，解決朋友們遇到的問題，相信會幫助你做好貸款還款計劃。

1、貸款類型選擇

對於這個問題，我們完全不用猶豫。如果能用公積金貸款，清卡數貸款就不需要商業貸款了。為什么，當然是公積金貸款的超低利率。按照國家發布的利率，首套住房貸款五年以上，現行公積金貸款利率為3.1%，商業貸款利率為4.9%。以貸款100萬30年為例，公積金貸款利息53.73萬;商業貸款利息91.06萬元;雖然商業貸款利率只比公積金貸款低1.8%，但30年利息商業貸款比公積金貸款多了近40萬。所以不用想了。一直在交公積金並且可以使用公積金貸款的朋友，個人信貸評級一定要選擇使用公積金貸款，可以幫你省下不少利息。如果你沒有公積金，那就選擇商業貸款。

2、還款方式選擇

貸款決定後，就面臨著償還方式的選擇。銀行經理會要求你選擇等本等息的方法還是等本等息的方法，主要取決於你個人每月的還款能力也就是還款能力。如果你能夠在不影響生活質量的前提下償還貸款，提早還款那么選擇等本付息方式當然是最劃算的，因為它比等本付息方式節省了大量的利息。以240萬元貸款為例，還款期為25年，年利率為5.35厘，月利率為5.35厘/12。請注意，銀行每天和每月收取利息和應計利息。

1)等額本金

平均資本的計算公式相對簡單。在這裏，我們可以說:在平均資本中，每期償還的本金是相同的。25年是25X12=300期，每期償還本金是a = 2.4萬 u002F300 = 8,000元，也就是說每個月要還本金。差額就是每個月要還的利息。利息按以下公式計算:第一筆利息A1，A1 = 2，400，000 x (5.35%u002F12)，第二筆利息A2 = (2，400，000-a) x (5.35%u002F12)，以此類推，就可以得到第300期的利息A300。學過數學的朋友會知道，這其實是一個等差數列，根據公式很容易算出結果。用Excel計算，第一個月的利息是10，700.00元，之後每個月的利息會依次遞減，總利息是1，610。350元，第一個月你要還的本金+利息是8000+10700 = 18700元。從第二個月開始，你交的越來越少。平均資本方式的還款大部分是本金，這也是在同等還貸期限的情況下，平均資本方式的總利息較少的原因。

2)等額本息

再來看等額本息進行還款管理方式，等額本息的計算要相對比較複雜些。等額本息的意思能力就是企業每個月要還款的金額是固定的，也就是說還的本金和銀行利息收入之和每個月工作都是中國一樣的，但每個月的本金是逐月遞增的，利息是逐月遞減的。這就是采用等額本息的本質，每個月還款額是固定的，不像等額本金那樣，剛開始的月供壓力影響很大，等額本息的月供壓力要小一些。那具體分析計算方法推導教學過程對於有些問題複雜，這裏學習就不詳述了，網上有很多學生講解，需要設計用到自己高中的數學文化知識，會用到一個等比數列的求和相關公式。這裏看一下這個結果，還是拿240萬貸款公司舉例，還款時間期限模型假設25年，年利率為5.35%，月利率是5.35%/12，我們作為計算得到每個月的還款額，以及他們每個月的本金和應收利息等需要研究用到Excel中的PMT、PPMT、IPMT這三個基本公式。PMT(rate,nper,pv,fv,type) 基於社會固定資產利率及等額分期付款服務方式，返回個人貸款的每期付款額。

利率: 貸款利率。請注意，月利率與下期相同。NPER: 此貸款的付款條件總數。PV: 現值，或一系列未來付款的現值的累計總和，也稱為本金。注意這裏的負號，所以結果是一個正值。FV: 未來價值，或最後一次付款後的預期現金餘額。如果省略 FV，則假設它為零，即貸款的未來價值。類型: 數字0或1，它指定付款期限是在期限的開始還是結束。

PPMT和IPMT的用法和PMT差不多，這裏就不介紹了。可以去Excel查看這兩個函數的用法。下方 u002出資人 u002出資人姓名

我們納入了相關數據來計算每月還款額 a = PMT (5.35%/12,300，-2400000,) = 14,523.89; 第一個月的本金: = PPMT (5.35%/12,1，-2400000,) = 3.823.89;第一個月到期利息: = IPMT (5.35%/12,1，-240萬) = 10,700已計算出每個期間的應付利息和本金，因此所有期間的利息總額為1,957,165.96元。同樣的本金和利息是1,957,165.96-1,610,350 = 346,815.95元比同樣的本金和利息多，現在你知道為什么銀行總是建議你選擇本息相等的還款方式了吧。而且償還同一筆貸款的時間越長，利差就越大。因此，如果你能支付得起更多的費用，用同樣的本金支付將為你節省大量的利息。其中一些數字如下:

3.關於是否提前還款。

答案是一定要的。不管你是全部企業還是一個部分學生提前還，只要你發了員工年終獎有一筆沒有餘錢了，那就不僅可以通過提前進行部分以及還款。這個發展邏輯是利息是按本金作為計算的，提前做好還款就意味著能夠減少投資本金，利息也會隨之不斷減少，最後你還的總利息具有一定比原來是自己減少的。還拿240萬的貸款，等額支付本息的方式，25年還清為例。假設需要我們在第3個月的時候應該提前還入15萬元，來計算下保證以後的月供和利息。同樣也是用到工作上面已經提到的幾個基本公式，不同的是在第3個月要重新設計計算得到本金、利息和每期還款額。經過分析計算，可以明顯看出，還入15萬後，每個月的還款額比之前減少了時間差不多1000吧(14,523.89-13,691.72);總利息為1814814.554，節省了14萬吧(1,957,165.96-1814814.554)。部分信息數據結果如下：

總而言之，提前15萬，到利息結束節省14萬，看到提前還款的魅力。但是在這裏，有一個問題可能有些朋友會問，那就是你忽視了資金的時間價值，是的!15萬在手你可以玩股票，理財或者投資，期限是25年，如果你能翻倍是25年後增加到30萬以上，那真的沒有必要還銀行了。但這是一大筆投資。如果你的年回報率超過4% ，那么在25年內投資15萬美元的總回報率是 = 15 * (1 + 4%) ^ 24 = 384,500。如果你的投資有較高的回報，你就不必提前付款。

這裏還有一個問題，就是提前還款的時候，銀行會讓你選擇是否保持月供不變，減少還款期限;仍然保持還款期限不變，減少月供。我們可以對這兩種方法做一個比較，一會兒就知道如何選擇了。這一塊需要使用這個公式NPER(rate，pmt，pv，fv，type)返回一項投資基於固定利率和等額分期付款的總期數。那么如上所述提前還了15萬後，如果維持原來的月供14523.89，還需要22年才能還清所有貸款。最後你還的利息總額是1，584，595.217，比剛才計算的利息總額(1854-1595.217)少了23萬多。可見，縮短還款期限可以節省更多的利息。如果你的月供能力不變，可以選擇提前縮短還款期限，這是最好的。