香港新興商業區辦公室出租趨勢：九龍東、觀塘、新界成熱門選擇

一、香港辦公室租賃市場新趨勢

近年來，香港的辦公室租賃市場正經歷一場深刻的結構性轉變。傳統上，中環、金鐘、銅鑼灣等核心商業區（CBD）憑藉其優越的地理位置、頂級的商廈品質及完善的商業生態，長期是跨國企業及金融機構設立總部的首選。然而，隨著這些核心區的租金持續高企，甚至在全球寫字樓租金排行榜上名列前茅，其高昂的營運成本已成為許多企業，尤其是中小型企業、初創公司乃至部分大型企業在成本控制上的沉重負擔。根據差餉物業估價署及多家國際物業顧問公司的報告，儘管經歷疫情調整，中環甲級寫字樓的呎租仍遠高於其他區域，這直接驅動了企業尋求成本更優化解決方案的趨勢。

在此背景下，一股「去中心化」的浪潮悄然興起。企業不再將目光局限於傳統的維港兩岸，而是開始積極探索租金更具競爭力、空間規劃更靈活的新興商業區。這不僅是單純的成本規避，更是一種戰略性的空間佈局調整。九龍東、觀塘、新界等地區，憑藉著政府的重點規劃、大型基建項目的落成以及自身產業的轉型升級，正迅速崛起為極具吸引力的替代選擇。這些區域提供的香港辦公室出租方案，往往能以核心區一半或更低的租金成本，獲得更寬敞、更新穎、且設計更符合現代工作模式的辦公空間。這種市場趨勢的轉變，標誌著香港的商業地理格局正在重塑，為不同規模和類型的企業帶來了多元化的選址可能性。

二、九龍東：打造香港第二個核心商業區

發展規劃與未來前景

九龍東，特別是啟德發展區及牛頭角一帶，已被香港政府明確定位為「第二個核心商業區」，旨在分流中環的商業壓力並創造新的經濟增長極。整個規劃涵蓋龐大的土地面積，透過綜合發展模式，融合商業、住宅、零售、休閒及旅遊設施。啟德前機場跑道區的商業地塊陸續招標，預計將興建多幢標誌性的甲級商廈，形成一個臨海的全新商業樞紐。這不僅是土地用途的改變，更是城市發展藍圖的關鍵一環，其長遠目標是建立一個工作、生活、娛樂兼備的活力社區，前景備受市場期待。

交通基建完善，吸引企業進駐

交通便利性是九龍東最大的吸引力之一。區內擁有四通八達的交通網絡：

• 港鐵：觀塘線、將軍澳線及未來落成的沙中線（部分已通車）在此交匯，輕鬆連接港島、新界及香港各區。
• 道路網絡：東區海底隧道、中環及灣仔繞道等主要幹道，大幅縮短前往港島東及中環的車程。
• 啟德郵輪碼頭：提供了獨特的海空聯運潛力。

完善的基建徹底改變了以往對東九龍「偏遠」的刻板印象，使企業在考慮香港辦公室出租選址時，能同時兼顧員工通勤的便捷性與商業聯繫的效率。

租賃市場現況與潛力

目前，九龍東的甲級寫字樓供應量持續增加，如啟德的AIRSIDE、觀塘的朗濤坊等新項目，均以現代化、智能化和可持續發展為設計理念。與中環相比，其租金極具競爭力。以下為近期市場概況對比（僅供參考，實際數據請以最新市場報告為準）：

這種巨大的租金差異，吸引了眾多專業服務公司、科技企業、後勤部門乃至部分金融機構進駐。市場潛力在於，隨著更多優質供應入市及社區配套成熟，該區的商業氛圍和物業價值有望持續提升，對於早期進駐的企業而言，既可鎖定較低成本，也能享受區域發展的紅利。

三、觀塘：工業區轉型，創意產業聚集地

租金優勢與多元選擇

觀塘的轉型是香港城市更新的一個典範。昔日的工廠大廈，經過活化重建或翻新，蛻變為時尚的工貿大樓及甲級寫字樓。這裡的香港辦公室出租市場提供極其多元的選擇：從傳統的工廈單位（適合對樓面負重有要求的行業），到全新玻璃幕牆的智能商廈，再到由舊工廠活化而成的創意空間（如浩觀、觀塘碼頭廣場等）。租金跨度也很大，舊式工廈呎租可能低於20港元，而新型商廈則在30至40港元區間，這種靈活性滿足了從初創團隊到中型企業的不同預算和空間需求。

吸引年輕企業與創意人士

觀塘獨特的工業遺產氛圍和相對低廉的租金，使其自然成為創意產業、設計工作室、廣告公司、媒體製作、科技初創及文化藝術團體的熱門聚集地。這些舊工廠大廈樓底高、空間開闊、結構靈活，非常適合需要進行創作、原型製作或舉辦活動的團隊。區內形成了充滿活力的創意社群，同業之間的協作與交流頻繁，激發出更多的創新火花。對於追求個性化辦公環境、注重社群文化而非傳統嚴肅商廈形象的年輕企業家和創意人士來說，觀塘提供了核心區無法複製的土壤。

周邊配套設施逐步完善

隨著商業活動日益頻繁，觀塘的周邊配套也已今非昔比。大型商場如apm、裕民坊YM²提供了豐富的零售、餐飲及娛樂選擇。海濱長廊的優化工程為區內工作者提供了舒適的休憩空間。此外，區內食肆林立，從地道茶餐廳到國際連鎖餐廳應有盡有，能滿足上班族的日常需要。交通方面，觀塘作為港鐵觀塘線的樞紐，巴士及小巴路線網絡極為發達。配套的完善，使得在觀塘設立辦公室不再只是「節省成本」的選擇，更是一種提升員工工作與生活平衡的綜合性考量。

四、新界：提供更寬敞的辦公空間

適合需要大型辦公室的企業

對於製造業、物流業、研發中心、數據中心、教育機構或需要設立大型陳列室、倉儲結合辦公室（Warehouse-office）的企業而言，新界地區無疑是香港辦公室出租的理想之地。沙田、火炭、大埔、元朗、葵涌等地區，能提供市區難以覓得的大面積、低密度辦公及工業樓宇。這些空間不僅面積寬敞，往往還配備卸貨區、大型貨梯及更高的樓底，非常適合需要處理實體貨物、進行實驗或團隊規模較大的企業運作。

租金相對較低，成本效益高

新界地區的寫字樓及工貿樓租金，相比九龍東和港島區更具優勢。以葵涌或荃灣的工貿大廈為例，呎租可能僅為十餘港元，而沙田等新市鎮的商廈租金也遠低於市區水平。這使得企業能夠以相同的預算，租用數倍於市區的辦公面積，大幅改善員工的辦公環境，或將節省下來的租金用於業務擴張、技術升級或人才招聘，從而顯著提升整體的成本效益和競爭力。

交通網絡不斷擴展

過去，新界給人的印象是遠離商業核心。然而，隨著港鐵東鐵線過海段通車、屯馬線全面投入服務，以及未來北部都會區發展策略下的鐵路規劃，新界與市區的連接變得前所未有的緊密。例如，從大圍或沙田乘坐東鐵線可直達金鐘、會展；從元朗乘坐屯馬線可便捷到達尖東、何文田等地。此外，四通八達的高速公路網絡（如青沙公路、吐露港公路）也使貨運和自駕通勤更為方便。交通瓶頸的打破，讓在新界設立辦公室不再意味著與市場隔絕，反而可能成為一個連接香港與大灣區內地城市的戰略據點。

五、選擇新興商業區的優勢與考量

降低租賃成本，提升競爭力

選擇新興商業區最直接的優勢在於顯著降低辦公室租賃這一固定成本。在經濟環境充滿挑戰的時期，這能為企業提供更強的財務彈性和風險抵禦能力。節省下來的資金可以直接轉化為利潤，或用於投資核心業務、市場推廣、員工福利及技術創新，從而在市場中獲得更有利的競爭位置。對於初創企業，較低的起步門檻意味著能將更多資源聚焦於產品開發和市場驗證。

擴展業務，尋找新的發展機會

進駐新興區域，有時不僅是成本考量，更是業務發展的戰略舉措。例如，科技公司進駐觀塘可融入創意生態圈；物流公司立足葵涌可貼近港口和機場；企業將後勤部門遷往新界可獲得更大空間改善運營效率。此外，這些區域本身正在快速發展，可能蘊藏著新的客戶群、合作夥伴或市場機遇。率先在一個成長中的社區建立據點，有助於企業品牌與區域發展共同成長，搶佔市場先機。

交通便利性與生活配套

在做出選址決定時，除了租金，必須綜合評估交通便利性與生活配套。優秀的香港辦公室出租選擇應能平衡成本與便利。需仔細考察：

• 員工通勤：是否靠近港鐵站？巴士線路是否覆蓋員工主要居住區域？通勤時間是否在可接受範圍內？
• 客戶到訪：對於需要頻繁接待客戶的業務，地點是否便於客戶尋找和到達？
• 生活配套：周邊是否有足夠的餐飲選擇、銀行、郵局、便利店及休閒設施？這直接影響員工的日常滿意度和工作效率。
• 未來規劃：該區域未來的基建和社區發展計劃如何？是否會進一步提升其便利性？

全面的評估能確保辦公室選址不僅省錢，更能支持業務的長期穩定運營和團隊的穩定性。 香港办公室出租

六、掌握香港辦公室租賃新趨勢

綜上所述，香港的辦公室租賃市場已經告別了「唯核心區論」的單一時代。九龍東的政府規劃與基建優勢、觀塘的創意轉型與靈活空間、新界的寬敞面積與成本效益，共同構成了當下企業尋求香港辦公室出租解決方案時的豐富圖譜。這股趨勢反映了企業在應對經濟環境變化時，更加務實、靈活和具有戰略眼光的選址思維。

對於企業決策者而言，關鍵在於清晰評估自身的業務性質、團隊構成、發展階段及長遠戰略。是追求頂級形象，還是極致性價比？是需要激發創意的開放空間，還是注重效率的功能性佈局？答案或許就隱藏在這些蓬勃發展的新興商業區之中。擁抱這種多元化選擇，不僅能有效控制營運成本，更可能為企業打開新的發展視窗，在充滿活力的新社區中扎根成長。因此，密切關注並深入瞭解這些新興區域的動態，無疑是企業在規劃辦公空間時，做出明智決策、掌握未來競爭優勢的重要一環。